Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Что нужно, чтобы создать ТСЖ?
Чтобы организовать ТСЖ в своём доме,нужно созвать общее собрание собственников жилья. На собрании принимается решение о выборе способа управления домом в форме ТСЖ. После того, как вы проведёте собрание, подсчитаете голоса и составите протокол, необходимо в течение 5 дней уведомить органы госжилнадзора (ГЖИ вашего региона) о создании ТСЖ.
Для регистрации ТСЖ в ФНС (федеральной налоговой службе) необходимо собрать пакет документов:
- Заявление о государственной регистрации ТСЖ с заверенной нотариусом подписью;
- Устав ТСЖ, который был утверждён на ОСС;
- Протокол ОСС. Вы можете подать подлинник или нотариально заверенную копию протокола;
- Квитанция об уплате госпошлины.
Оценить эффективность создания ТСЖ можно на основании отзывов людей, в чьих домах используется данная форма управления:
Анастасия, г. Новокузнецк:
Я хотела бы выразить сотрудникам ТСЖ «Новобайдавец» огромную благодарность за внимание к жильцам и оперативное реагирование на все вопросы и возникающие проблемы.
Игорь, г. Тверь:
В нашем доме создано ТСЖ «Дом №70». В принципе, большинство жильцов работой довольны, коммунальные услуги предоставляются качественно, ремонт проводится вовремя. Единственный минус — немного завышенные платежи, поскольку некоторые жильцы взносы не платят.
Ольга, г. Новосибирск:
После услуг ЖЭУ наш ТСЖ «Родники» кажется просто идеальным вариантом. Постоянно вывозится мусор, в подъездах чисто, очередей нет. Работники ТСЖ очень вежливые.
Таким образом, очевидно, что при условии предварительного анализа всех факторов взвешенный выбор ТСЖ может быть хорошим способом управления домом. Однако для этого самим жильцам нужно быть готовыми к тому, что им придется принимать непосредственное участие в его деятельности, иначе такой вариант не принесет никакого результата.
Что должен делать председатель товарищества собственников?
Полномочия председателя и срок, на который он избирается, должны быть отражены в уставе ТСЖ. Лицо, занимающее данный пост, обязано выполнять следующие функции:
- Обеспечивать исполнение решений правления ТСЖ;
- Действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе предоставлять отчётность в контролирующие органы, распоряжаться средствами на расчётном счёте ТСЖ;
- Подписывать платёжные документы и договора с подрядчиками;
- Рассматривать обращения жильцов;
- Предоставлять отчет о проделанной работе и потраченных средствах.
Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:
Преимущества | |
Оперативное решение возникающих проблем | ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки. |
Прозрачность всех финансовых операций | В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств. |
Самостоятельный выбор контрагентов | Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами. |
Сокращение затрат | Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД. |
Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций | ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.). |
Недостатки | |
Ошибки в управлении | Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик. |
Повышенная стоимость услуг и ресурсов | Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки. |
Ограниченный бюджет | Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД. |
Несовершенство действующего законодательства | В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества. |
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.
Полномочия и обязательства объединения собственников определяются нормами жилищного законодательства и уставной документацией юрлица:
- Оформление договорных отношений с подрядными организациями. Например, заключение договора энергоснабжения, уборки территории дома и прочее. Такой факт может стать плюсом, если подобрать надежного поставщика услуг.
- Контроль над работой подрядных организаций, предоставляющих какой-либо сервис хозяевам жилплощади. Плюс состоит в том, что контроль осуществляется жильцами.
- Следить за выполнением требований по обслуживанию и эксплуатации жилой постройки.
- Принятие решений о проведении ремонтных работ в доме. Это может стать минусом, если председателем выбран некомпетентный гражданин.
- Реагировать и выполнять просьбы проживающих в доме. Например, на заявление в ТСЖ о протечках. Если для выполнения работ наняты профессионалы, то такая функция относится к плюсам объединения.
- Утверждать и исполнять проект по благоустройству МКД и придомового участка. Если ответственным за принятие и исполнение документа будет выбран некомпетентный человек, то работы будут выполнены некачественно. Этот факт может стать минусом.
- Следить за выполнением санитарных требований по вывозу мусора и чистоте участка возле контейнеров. В связи с тем, что это сделать можно далеко не всегда, такую функцию можно отнести к минусам.
- Обустроить паркинг и детскую площадку для жильцов МКД. Стоит выбрать надежных подрядчиков, чтобы не заработать минус в оценке работы.
- Выдача хозяевам квартир необходимых квитанций и справок.
- Прочие обязательства, предусмотренные положениями Устава.
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
Минусы УК:
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.
Какими юридическими атрибутами обладает?
Юридические правила учета товариществ подразумевают, что такая компания должна иметь лицензию и разрешение на исполнение конкретного вида деятельности, а получить такие бумаги можно лишь после регистрации юридического лица. И, как все официальные предприятия, ТСЖ должно соответствовать следующим требованиям:
- необходимо получение персональной печати, которая будет храниться у руководителя;
- оформление отдельного банковского счета, куда будут приходить официальные переводы денег от жильцов и посредников;
- передача собственности, которая будет находиться во временном пользовании членов ТСЖ.
Кроме того, деятельность юридического лица должна происходить с учетом таких особенностей:
- труд будет регламентироваться государственными и муниципальными нормативно-правовыми актами;
- обязательно оформление личного устава с правилами управленческой деятельности;
- несение ответственности в рамках гражданского, налогового, административного и уголовного законодательства.
Заседания проводятся с присутствием минимум половины владельцев квартиры. Принятие решения будет законным, если получены голоса 50% + присутствующих лиц.
Особенности метода управления
Собственники квартир должны знать, чтоб выбор метода управления – это не просто их добровольное дело. Это еще и обязанность, по положениям жилищного законодательства. Для выбора жильцы должны прийти на общее собрание всех собственников квартир в МКД, организованное по инициативе любого из жильцов. Решение ОС отображается в протоколе собрания.
ВНИМАНИЕ! На то, чтобы сделать выбор, дому дается год. Если по истечению этого периода не было проведено собрание и жильцы не определились с методом управления, вопросом начинает заниматься местная власть. Она объявляет конкурс между УК на отбор той, которая и будет заниматься обслуживанием дома.
В данном случае жители дома полностью лишены возможности что-либо решать относительно обслуживания своих квартир, МКД в целом. Поэтому они должны не терять время и выполнить все действия, установленные жилищным законодательством.
Если дом объединился в ТСЖ, он может скомбинировать оба метода управления, для этого Товарищество подписывает договор с подходящей Управляющей компанией. Главное, найти ответственных и компетентных членов правления ТСЖ.
Создание товарищества собственников жилья
Создание ТСЖ является одним из эффективных способов управления общедомовым имуществом владельцев квартир (и иных помещений) в жилом многоквартирном доме.
Значимые вопросы подлежат решению путем проведения общего собрания, в котором участвуют все собственники.
Зачастую не все собственники помещений отдают свое предпочтение в пользу товарищества, а желают передать управление управляющей компании.
Для того, чтобы сделать правильный выбор между этими двумя способами управления, нужно учитывать, что ТСЖ – это некоммерческая организация, которая не преследует своей главной целью финансовую прибыль.
Возможны ситуации, когда управляющие компании недобросовестно относятся к выполнению своих обязанностей, при этом получают средства с жильцов.
Цена вопроса: основной недостаток УК
Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.
В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании. УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг. Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.
Факторы эффективности ТСЖ
Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.
- Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
- Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию) работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.
В доме с управляющей организацией проводятся собрания собственников. В доме с ТСЖ – собрания собственников и собрания членов, при этом утверждение размера платы, переизбрание правления товарищества происходят именно на собрании членов.
При управляющей организации собственники редко проводят годовые собрания, хотя эта обязанность лежит именно на собственниках. В ТСЖ правление регулярно проводит годовые (отчетные) собрания: нужно утвердить план работ, смету, размер платы, а также каждые два года переизбирать правление и ревизионную комиссию.
В товариществе собственнику может быть сложно инициировать внеочередное собрание членов: иногда устав предусматривает, что собрание членов может инициировать группа членов с 10% или 20% голосов по всему дому. При управляющей организации собрание собственников может инициировать любой собственник.
Решение о размере платы в товариществе принимаются меньшим числом голосов, так как за него голосуют только члены ТСЖ. Это может считаться и плюсом для домов с занятыми собственниками, которым некогда или лень голосовать, и минусом – для сторонников демократического стиля управления.
Таблица с итогами сравнения
Признаки | УК | ТСЖ |
размер платы |
— + (в маленьком доме) |
+ — (в маленьком доме) |
прозрачность | — | + |
эффективность использования денег | — | + |
профессионализм | + |
— ± (в большом доме) |
ответственность организации | ± | ± |
ответственность руководства | ± | ± |
участие собственников в управлении домом | ± | + |
общие собрания | — | ± |
права собственников | ± | + |
возможность смены при плохой работе | ± | ± |
Начало работы товарищества собственников жилья
В обязанности членов ТСЖ входит управление многоквартирным домом, чем и важно заняться с момента регистрации. В первую очередь необходимо отправиться в УК и сообщить им о том, что договор расторгнут. Вместе с этим запросите техническую документацию на дом. Далее потребуется:
- Составить реестр членов товарищества, предварительно запросив у всех заявления.
- Провести общее собрание, определив на нем права и обязанности ТСЖ, план работ на год, смету расходов и доходов, размер платы за жилье.
- Выбрать подрядчиков и заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.
- Заключить с собственниками, которые отказались вступать в товарищество, договоры об оказании услуг по управлению домом.
- Организовать начисление и сбор платы за коммунальные платежи.
Не считайте новостройки беспроблемным жилфондом
Управляющая – одна из победителей Всероссийского конкурса «Супердомоуправ», который проводил НП «ЖКХ Контроль» в этом году. Компания работает на рынке управления многоквартирными домами 2,5 года. В её управлении находятся 10 домов, новостроек в 16–17 этажей. В ближайшие три месяца УК планирует заключить договор управления ещё с тремя МКД.
Как отметил ведущий специалист УК «Новый дом» Дмитрий Шувакин, обслуживать новостройки порой даже сложнее, чем «зрелый» жилфонд: в новых домах приходится настраивать и отлаживать работы инженерного оборудования и выравнивать гидравлику. Головной болью УК становятся постоянные ремонты, несогласованные переустройства и перепланировки в доме.
Но управляющая компания справляется с этими проблемами и планирует расширяться: уже появился дополнительный офис УК, ведутся переговоры по заключения договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах, которые не являются новостройками. Для этого ведётся подготовка новых кадров.
Дмитрий Шувакин, отвечая на вопросы РосКвартала, отметил несколько удачных практик из деятельности УК, которые, помимо соблюдения требований законодательства, помогает компании управлять домами и сохранять хорошие отношения с жителями.
«Практики эффективного управления МКД – 2018»: как это было
32972